| muratordom.pl » Budowa » Przed budową » Budowa domu w granicy działki - czy zgoda sąsiada jest konieczna?

Budowa domu w granicy działki - czy zgoda sąsiada jest konieczna?

Budowa domu lub budynku gospodarczego w granicy działki to często przedmiot zażartych sporów między sąsiadami. A co na to przepisy budowlane? Czy żeby budować dom na granicy, faktycznie konieczna jest zgoda sąsiada? 

Budowa w granicy a zgoda sąsiada

Obecnie obowiązujące przepisy nie uzależniają możliwości budowy domu w granicy od zgody sąsiada. Usytuowanie budynku w ten sposób jest możliwe po spełnieniu warunków określonych w przepisach techniczno-budowlanych.

Sąsiad stroną w postępowaniu o pozowlenie na budowę

W praktyce problem jest jednak bardziej złożony, bo sąsiad – choć formalnie nie musimy go pytać o zgodę – może mieć dużo do powiedzenia. Jeśli jego posesja znajdzie się w obszarze oddziaływania planowanego obiektu, zostanie uznany za stronę postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę.

Obszar oddziaływania obiektu to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych (na przykład warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie).

Zbliżenie budynku do granicy na odległość mniejszą niż 3 lub 4 m powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania projektowanego obiektu. Właściciel działki sąsiedniej będzie bowiem w pewnym stopniu ograniczony w możliwości zagospodarowania swojej działki i dlatego w takich sytuacjach zawsze będzie uznawany za stronę postępowania.

POLECAMY: Odległości od granicy - interpretacja warunków technicznych

Prawa sąsiada

Sąsiad jako strona w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Będzie miał prawo wglądu do akt, składania wniosków, zażaleń i odwołań, a także skarg do sądów administracyjnych. Jeśli uzna, że jego interes jest zagrożony, może nawet na kilka lat zablokować inwestycję.

Co z budową w granicy budynku gospodarczego

Wydaje się, że takie ryzyko nie występuje, jeżeli budowa dotyczy obiektu objętego tylko obowiązkiem zgłoszenia, na przykład wolno stojących parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 25 mkw.

W stosunku do takich obiektów co do zasady nie przeprowadza się postępowania administracyjnego z udziałem stron zakończonego decyzją. Brak sprzeciwu urzędu po  zgłoszeniu oznacza po prostu domniemaną zgodę na realizację inwestycji, a sąsiad może się o tym dowiedzieć dopiero po rozpoczęciu budowy.

W praktyce bywa jednak inaczej. Urzędnicy – wiedząc, jakie konflikty może powodować budowa przy granicy choćby niewielkiej szopy – korzystają często z możliwości zgłoszenia sprzeciwu co do takiej budowy. Prawo budowlane daje im możliwość zobowiązania inwestora w decyzji o sprzeciwie do uzyskania pozwolenia na budowę, jeśli projektowany obiekt wprowadza, utrwala lub zwiększa ograniczenia lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Jest to wprawdzie tylko uprawnienie organu, a nie obowiązek, ale urzędnicy często z niego korzystają. Jeżeli otrzymamy decyzję o sprzeciwie z takiego właśnie powodu, możemy się odwołać do wojewody, choć nie ma gwarancji, że organ drugiej instancji nie podzieli tego stanowiska.

Podstawa prawna:

art. 28 ust. 2 i art. 30 ust. 7 ustawy z 1 lipca 1994 r. Prawo

Przeczytaj dodatkowo:
Jakie zalety ma budowa domu z kosztorysem...

Budowa domu może okazać się kosztowną inwestycją, jeśli zabraknie nam dobrej organizacji. Czy kosztorys...

Wycinka drzew. Kto może wyciąć drzewa i krzewy...

Wycinka drzew i krzewów przez osoby fizyczne jest możliwa bez konieczności uzyskiwania pozwolenia....

12 najpopularniejszych filmów murator.tv w 2016...

Telewizja Budowlana Muratora - murator.tv to ponad 100 godzin filmów poradnikowych. Zobacz i obejrzyj...

Czym jest projekt budowlany zamienny? Co powinien...

Projekt budowlany zamienny należy sporządzić gdy zaszło odstąpienie od warunków określonych w...

TANIO I DOBRZE: Sposób na własny mały dom

Budowa własnego domu może być tańsza niż kupno mieszkania, a komfort życia będzie nieporównywalnie...

Ile kosztuje budowa domu? Projekty małych i...

Rozważając budowę swojego pierwszego i być może ostatniego domu w życiu, zastanawiasz się ile to będzie...